Auf einer Fälligkeitserklärung oder einer Mietquittung bezeichnet der vorherige Saldo den noch offenen Betrag (oder den Überbetrag), der aus der vorherigen Periode übertragen wurde. Diese Buchung, die oft missverstanden wird, verändert den Gesamtbetrag, der zu zahlen ist, ohne die Miete oder die laufenden Kosten des aktuellen Monats zu ändern. Das Verständnis ihrer Funktionsweise vermeidet Missverständnisse zwischen Mieter und Vermieter und ermöglicht eine schnelle Überprüfung, ob eine Zahlungsabweichung besteht.
Buchhaltungsmechanismus des vorherigen Saldos auf einer Fälligkeitserklärung
Der vorherige Saldo funktioniert wie eine Übertragung des Saldos. Jeden Monat berechnet der Vermieter oder Verwalter die Differenz zwischen dem, was der Mieter zahlen sollte, und dem, was er tatsächlich gezahlt hat. Wenn die Zahlung des vorherigen Monats unvollständig war, erscheint die Differenz positiv auf der Zeile “vorheriger Saldo”. Sie wird dann zur Miete und zu den Kosten des folgenden Monats addiert.
Umgekehrt, wenn der Mieter einen Betrag gezahlt hat, der den insgesamt geschuldeten Betrag übersteigt (zum Beispiel nach einer Nachberechnung der Kosten zu seinen Gunsten), erscheint der vorherige Saldo negativ oder mit dem Vermerk “Gutschrift”. Der Gesamtbetrag, der für den laufenden Monat zu zahlen ist, verringert sich entsprechend.
Diese Zeile betrifft also weder die Nettomiete noch die Vorauszahlungen für die laufenden Kosten des aktuellen Monats. Es handelt sich um einen Cashflow-Saldo zwischen Mieter und Vermieter, der bei jeder Fälligkeit neu berechnet wird. Um genau zu wissen, was der vorherige Saldo der Miete bedeutet in Ihrer Situation, muss dieser Betrag mit Ihren Zahlungsnachweisen der vorherigen Monate verglichen werden.
Positiver oder negativer vorheriger Saldo: konkrete Fälle
Ein positiver vorheriger Saldo deutet auf eine teilweise oder vollständige Nichtzahlung hin. Mehrere häufige Situationen erklären dies.
- Eine verspätete Überweisung oder ein Betrag, der auf den nächstniedrigeren Euro gerundet wurde: Die Differenz, auch wenn sie gering ist, wird automatisch auf den nächsten Monat übertragen.
- Eine jährliche Nachberechnung der Mietkosten zuungunsten des Mieters: Der geschuldete Betrag wird in den vorherigen Saldo des Monats integriert, der auf die Mitteilung der Abrechnung folgt.
- Eine Ablehnung der Bankeinzug oder ein nicht eingelöster Scheck: Der gesamte nicht erhaltene Mietbetrag wird in den vorherigen Saldo übertragen.
- Das Fehlen der Zahlung der Wohnhilfe durch die CAF über einen bestimmten Zeitraum, während die Fälligkeitserklärung dies bereits in Abzug berücksichtigt hat.
Ein negativer (oder gutschriftiger) vorheriger Saldo erscheint, wenn der Mieter zu viel gezahlt hat. Dies ist häufig nach einer jährlichen Nachberechnung der Kosten zu seinen Gunsten der Fall oder wenn die an den Vermieter gezahlte Wohnhilfe den Betrag übersteigt, der in der vorherigen Fälligkeit abgezogen wurde.
Wenn der vorherige Saldo mehrere Monate anhält
Ein positiver Saldo, der über zwei oder drei aufeinanderfolgende Fälligkeiten hinweg bestehen bleibt, signalisiert eine ungelöste Abweichung. Dies kann das Ergebnis eines Streits über den geschuldeten Betrag, eines Vergessens bei der Aktualisierung nach einer Mietänderung oder eines Eingabefehlers seitens des Verwalters sein. In dieser Situation sollte der Mieter einen detaillierten Kontoauszug anfordern, der die Aufrufe und die Zahlungen Monat für Monat nachverfolgt.
Unterschied zwischen Mietquittung und Teilzahlungsbeleg
Die Mietquittung wird nur ausgestellt, wenn der Mieter den gesamten Mietbetrag und die Kosten für den betreffenden Zeitraum bezahlt hat. Solange ein positiver vorheriger Saldo besteht, kann der Vermieter keine Quittung für den Monat ausstellen, in dem die Zahlung unvollständig war. Er muss dann einen Beleg ausstellen, der den tatsächlich gezahlten Betrag und den noch geschuldeten Saldo angibt.
Diese Unterscheidung hat direkte rechtliche Auswirkungen. Die Quittung stellt einen Nachweis über die Tilgung der Mietschuld für den betreffenden Zeitraum dar. Ein Beleg hingegen bestätigt die Zahlung, ohne die Verpflichtung zur Zahlung des Saldos zu tilgen. Im Falle eines Streits würde ein Vermieter, der eine vollständige Quittung ausgestellt hat, während ein Restbetrag existierte, seine Position zur Forderung des Rückstands schwächen.
Quittung anfordern: Vorgehensweise
Wenn die Miete und die Kosten vollständig bezahlt wurden und der vorherige Saldo null ist, ist der Vermieter verpflichtet, auf einfache Anfrage des Mieters eine Quittung auszustellen. Im Falle einer Weigerung besteht der empfohlene Schritt darin, eine Mahnung per Einschreiben mit Rückschein zu senden. Dieses Dokument formalisiert die Anfrage und eröffnet den Weg für eine mögliche Beschwerde.
Nachberechnung der Kosten und Auswirkungen auf den vorherigen Saldo
Jedes Jahr passt der Vermieter die Vorauszahlungen für die Kosten an die tatsächlichen Ausgaben der Eigentümergemeinschaft oder des Gebäudes an. Diese Nachberechnung führt entweder zu einem zusätzlichen Betrag, der zu zahlen ist, oder zu einem Überbetrag, der dem Mieter zurückerstattet werden muss. In beiden Fällen wird der Betrag über den vorherigen Saldo der nächsten Fälligkeit abgewickelt.
Der Vermieter muss eine detaillierte Abrechnung der Kosten nach Art (Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche, Wasser, zentrale Heizung, Müllabfuhrgebühren) bereitstellen und die Belege für einen gesetzlich festgelegten Zeitraum dem Mieter zur Verfügung halten. Der Mieter, der nach Erhalt der Abrechnung einen ungewöhnlichen vorherigen Saldo feststellt, kann jeden Posten mit den monatlichen Vorauszahlungen vergleichen, um die Abweichung zu identifizieren.
- Überprüfen, ob die Abrechnung den richtigen Zeitraum und die richtige Wohnung abdeckt.
- Den Gesamtbetrag der geleisteten Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Gesamtkosten vergleichen.
- Sicherstellen, dass der angewandte Anteil den Miteigentumsanteilen oder dem Verteilungsschlüssel des Mietvertrags entspricht.
Eine Verjährungsfrist von drei Jahren regelt die Möglichkeit für den Vermieter, einen Nachzahlungsbetrag für Kosten oder Mietrückstände zu verlangen. Ein vorheriger Saldo, der auf einer älteren Schuld basiert, kann daher angefochten werden, wenn diese Frist überschritten ist.
Der vorherige Saldo ist letztendlich nur ein Überwachungsinstrument: Er spiegelt den Zustand der finanziellen Beziehung zwischen Mieter und Vermieter zu einem bestimmten Zeitpunkt wider. Jede Zeile, die abnormal erscheint, sollte mit den Kontoauszügen und den Kostenabrechnungen abgeglichen werden, anstatt eine automatische Zahlung ohne Kontrolle vorzunehmen.