Ein Neubauprojekt bezeichnet eine Gruppe von Wohnungen, die von einem Entwickler gebaut und meist im VEFA (Verkauf im zukünftigen Zustand der Fertigstellung) verkauft werden, das heißt, nach Plan, vor Abschluss der Arbeiten. Die Wahl eines geeigneten Neubauprojekts, das zu Ihrem Budget passt, beschränkt sich nicht nur auf den Vergleich von Preisen pro Quadratmeter: Die tatsächlichen Kosten einer neuen Wohnung beinhalten oft unterschätzte Posten beim Kauf und Einsparungen, die sich erst im Gebrauch zeigen.
Gesamtkosten über zehn Jahre: das wahre Auswahlkriterium für ein neues Projekt
Zwei Projekte, die beim Kauf einen signifikanten Preisunterschied aufweisen, können über ein Jahrzehnt hinweg ein vergleichbares Budget erfordern. Eine teurere, aber der RE 2020 entsprechende neue Wohnung, ausgestattet mit einer individuellen Wärmepumpe oder einer leistungsstarken Dreifachverglasung, verursacht jeden Monat deutlich niedrigere Energiekosten.
Im Gegensatz dazu führt ein günstigeres Projekt, das in einer abgelegenen Peripherie liegt, zu wiederkehrenden Transportkosten und möglicherweise einer langsameren Wiederverkäuflichkeit. Die Abwägung erfolgt daher nicht nach dem Listenpreis, sondern nach den Erwerbskosten zuzüglich der Betriebskosten über die Haltedauer.
Bevor Sie die Angebote vergleichen, ist es sinnvoll, Echangimmo net für Ihre Projekte zu besuchen, um die Neubauprojekte zu identifizieren, die zu einem bestimmten Budgetrahmen und einer gezielten Lage passen.
Konkrett sollten Sie für jedes in Betracht gezogene Projekt diese Posten auflisten:
- Der Kaufpreis inkl. MwSt., einschließlich möglicher Personalisierungsoptionen (Wahl der Beläge, Küchenausstattung, maßgeschneiderte Stauraumlösungen), die die Rechnung um mehrere Tausend Euro erhöhen können
- Die reduzierten Notarkosten beim Neubau (deutlich niedriger als bei Bestandsimmobilien), aber auch die Garantiegebühren des Darlehens und die während der Bauzeit gezahlten Zwischenzinsen
- Die voraussichtlichen Hausgeldkosten und der geschätzte Energieverbrauch, die direkt mit den technischen Leistungen des Gebäudes verbunden sind
- Das Wiederverkaufs-Potenzial mittelfristig, das stark von der Lage und der Mietnachfrage im Gebiet abhängt
Förderungen für den Erwerb: PTZ, PSLA und BRS als Budgethebel
Das verfügbare Budget für den Kauf eines Neubaus beschränkt sich nicht auf das Eigenkapital und das klassische Bankdarlehen. Drei Programme verändern erheblich die Kaufkraft, vorausgesetzt, das Projekt ist dafür förderfähig.
Der PTZ (Nullzinsdarlehen) finanziert einen Teil des Erwerbs ohne Zinsen. Die Höhe und die Rückzahlungsbedingungen variieren je nach geografischem Gebiet des Projekts und den Einkünften des Haushalts. Nicht alle Neubauprojekte sind förderfähig: Überprüfen Sie diesen Punkt, bevor Sie sich verpflichten, um zu vermeiden, dass Sie einen Finanzierungsplan auf einer falschen Annahme aufbauen.
Der PSLA (Sozialdarlehen für Miete-Kauf) ermöglicht es, die Wohnung zunächst zu mieten, bevor die Kaufoption zu einem gedeckelten Preis ausgeübt wird. Dieses Verfahren reduziert den Bedarf an anfänglichem Eigenkapital und sichert den Übergang zum Eigentum.
Der BRS (Echte Solidaritätsmiete) trennt das Grundstück vom Gebäude: Der Käufer erwirbt nur die Wände, während ein solidarisches Grundstücksunternehmen das Eigentum am Boden behält. Der Kaufpreis sinkt erheblich, aber der Wiederverkauf bleibt reguliert. Dieses System zielt auf angespannte Gebiete ab, in denen das Grundstück stark ins Gewicht fällt.
Die Förderfähigkeit eines Projekts für diese Hilfen hängt von seiner Lage, dem Profil des Käufers und des Entwicklers ab. Ein für den PTZ oder BRS förderfähiges Projekt kann dort zugänglich werden, wo ein nicht gefördertes Projekt außerhalb des Budgets bleibt, selbst wenn der Listenpreis niedriger ist.
Technische Leistungen und Normen: was zwei Projekte zum gleichen Preis trennt
Bei vergleichbarem Budget können zwei neue Projekte sehr unterschiedliche Leistungsniveaus bieten. Die Norm RE 2020 legt eine gemeinsame Basis fest, aber die Entwickler gehen unterschiedlich weit bei den integrierten Ausstattungen.
Ein Projekt, das integrierte Hausautomation, Fenster mit Dreifachverglasung oder ein leistungsfähiges Belüftungssystem anbietet, kann beim Kauf manchmal etwas teurer sein. Diese Ausstattungen senken die monatlichen Kosten und minimieren die Renovierungsarbeiten in den ersten Jahren des Wohnens.
Die Personalisierungsoptionen stellen einen Budgetposten dar, den man nicht vernachlässigen sollte. Einige Entwickler berechnen die Wahl der Bodenbeläge, die Hinzufügung von Steckdosen oder die Änderung von Trennwänden separat. Die Kosten der Optionen in den angezeigten Preis einzubeziehen, ermöglicht es, die Projekte auf einer realistischen Basis zu vergleichen.
Die Garantien, die mit Neubauten verbunden sind (perfekte Fertigstellung, zweijährige, zehnjährige Garantie) decken Mängel nach der Lieferung ab. Sie sind unabhängig vom Entwickler identisch, aber die Reaktionsfähigkeit des Kundenservices variiert. Die Konsultation von Bewertungen von Käufern zu Projekten, die bereits vom gleichen Entwickler geliefert wurden, gibt einen konkreten Hinweis auf diesen Punkt.
Lage des Neubauprojekts: Abwägung zwischen Preis und Nutzwert
Die Lage bleibt der Faktor, der den größten Einfluss auf den Preis pro Quadratmeter eines Neubauprojekts hat. Ein Abstand von wenigen Kilometern kann einen erheblichen Preisunterschied darstellen, aber auch einen radikalen Wandel in Bezug auf Verkehrsanbindungen, Geschäfte und Dienstleistungen mit sich bringen.
Für den Kauf einer Hauptwohnung sollten Sie die Pendelzeit von zu Hause zur Arbeit, die Nähe von Schulen und Geschäften sowie die Anbindung an den öffentlichen Verkehr bewerten. Ein exzentrisches Projekt, das jedoch in der Nähe einer zukünftigen Verkehrsverbindung liegt, kann mittelfristig an Wert gewinnen.
Für eine Mietinvestition hat die Mietnachfrage im Gebiet Vorrang. Ein Projekt, das in einem Gebiet mit hoher Mietnachfrage liegt, vermietet sich schneller und hat weniger Leerstand, was die Rendite sichert, auch wenn der Kaufpreis höher ist.
Ein gut gelegenes Projekt kostet beim Kauf mehr, schützt jedoch besser den Wert der Immobilie beim Wiederverkauf. Diese Tatsache ist ebenso wichtig wie der ursprüngliche Preis in einer Vermögensberechnung über zehn Jahre.
Die Wahl eines Neubauprojekts, das zu Ihrem Budget passt, basiert auf einer Berechnung, die über den angezeigten Preis hinausgeht. Förderungen für den Erwerb, technische Leistungen, voraussichtliche Kosten und Wertsteigerungspotenzial bilden eine Gleichung, die für jedes Projekt spezifisch ist. Diese Variablen vor der Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags festzulegen, bleibt die zuverlässigste Methode, um eine Diskrepanz zwischen dem vorgesehenen Budget und den tatsächlichen Kosten der Wohnung zu vermeiden.