Die Suche nach einer Immobilie online basiert auf einem einfachen Prinzip: Je größer das Volumen der konsultierten Anzeigen ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, eine Wohnung zu finden, die den eigenen Kriterien entspricht. Die französischen Immobilienportale aggregieren heute Hunderttausende von Anzeigen, die sowohl den Verkauf als auch die Vermietung, sowohl Neubauten als auch Altbauten abdecken. Effektives Sortieren in dieser Masse setzt voraus, dass man versteht, wie diese Plattformen funktionieren, welche Filter man verwenden sollte und welche Verpflichtungen die veröffentlichten Anzeigen mittlerweile einhalten müssen.
Immobiliensuche-Filter: Was das Sortieren wirklich verändert
Die meisten Portale bieten grundlegende Filter an: Standort, Art der Immobilie (Haus, Wohnung), Fläche, Anzahl der Zimmer, Preis. Diese Kriterien reichen selten aus, um eine relevante Immobilie aus einem Überangebot herauszufiltern.
Die Filter, die Zeit sparen, sind diejenigen, die mehrere Dimensionen gleichzeitig kombinieren. Ein Käufer, der eine Wohnung mit nach Süden ausgerichtetem Balkon in einem bestimmten Viertel sucht, wird nicht dasselbe Ergebnis erzielen, je nachdem, ob die Plattform die Ausrichtung und die Außenbereiche indexiert oder nicht. Die Granularität der Filter bestimmt die Qualität der Sortierung, weitaus mehr als die brutto angezeigte Anzahl der Anzeigen.
Einige Tools gehen weiter, indem sie es ermöglichen, ein geografisches Gebiet auf einer Karte zu zeichnen, nach dem energetischen Leistungsdiagnose zu filtern oder Anzeigen ohne Fotos auszuschließen. Diese Funktionen, die auf spezialisierten Aggregatoren verfügbar sind, reduzieren erheblich das Rauschen in den Ergebnissen. Die Konsultation des Immobilienangebots auf Au Comptoir de l’Immobilier ermöglicht es beispielsweise, auf eine strukturierte Auswahl nach Art des Projekts zuzugreifen, was die erste Phase der Suche vereinfacht.
Online-Immobilienanzeigen: gesetzliche Verpflichtungen seit dem DSA
Seit dem 17. Februar 2024 gilt das Digital Services Act (DSA) für Plattformen mit Anzeigen zwischen Privatpersonen, einschließlich im Immobiliensektor. Diese europäische Regelung verpflichtet zur Moderation von Inhalten, zur Transparenz über die Veröffentlichungsbedingungen und zur verstärkten Zusammenarbeit mit den französischen Behörden (Arcom, CNIL, DGCCRF).
Parallel dazu werden Plattformen zur Vermittlung zwischen Privatpersonen nun als Plattformbetreiber im Sinne des Artikels 1649 ter A des allgemeinen Steuergesetzbuchs qualifiziert. Sie müssen jährlich automatisch die von ihren Nutzern über die Plattform erzielten Einnahmen an die Steuerbehörden übermitteln.
Diese beiden kombinierten Rahmenbedingungen verändern die Situation für Käufer oder Mieter, die aktiv auf der Suche sind:
- Verstärkte Nachverfolgbarkeit der Anzeigen: Die Plattformen müssen in der Lage sein, die Verkäufer zu identifizieren und irreführende Inhalte schneller als zuvor zu entfernen.
- Verpflichtung zur klaren Anzeige der rechtlichen Hinweise (Maklergebühren, DPE, Fläche nach Carrez-Gesetz für Eigentumswohnungen), was unangenehme Überraschungen bei Besichtigungen reduziert.
- Automatische steuerliche Übermittlung für Transaktionen zwischen Privatpersonen, was die Praktiken der Untererklärung auf Direktverkaufsplattformen einschränkt.
Diese Anforderungen drängen seriöse Portale dazu, die Qualität ihrer Anzeigen zu professionalisieren. Eine Website, die systematisch den DPE, Innenfotos und die Details der Nebenkosten anzeigt, bietet einen messbaren Zeitgewinn im Vergleich zu einer Plattform, auf der die Hälfte der Daten unvollständig ist.
Immobilienkauf: Quellen kombinieren, um den fairen Preis zu finden
Das Veröffentlichen einer Anzeige online kostet auf den meisten öffentlichen Portalen nichts. Diese Zugänglichkeit bedeutet, dass die angezeigten Preise die Erwartungen des Verkäufers widerspiegeln, nicht den Marktwert. Die Differenz zwischen dem geforderten Preis und dem unterzeichneten Preis bleibt in vielen Gemeinden erheblich.
Um ein Kaufangebot zu kalibrieren, bleibt das Kombinieren mehrerer Quellen die zuverlässigste Methode. Die notariellen Datenbanken (DVF, frei zugänglich) ermöglichen es, die tatsächlich in einem bestimmten Viertel erzielten Verkaufspreise zu konsultieren. Diese Daten mit den auf den Anzeigenportalen angezeigten Preisen zu vergleichen, gibt eine präzise Vorstellung von der möglichen Verhandlungsspanne.
Eine Immobilie bewerten, ohne sich nur auf die Fotos zu verlassen
Die Fotos von Immobilienanzeigen werden weitwinklig aufgenommen, oft bei geeigneter natürlicher Beleuchtung. Sie vermitteln einen Raum Eindruck, der nicht immer der Realität entspricht. Zwei Reflexe helfen, im Vorfeld zu filtern:
Überprüfen, ob die angegebene Fläche mit der Anzahl der Zimmer übereinstimmt. Eine Drei-Zimmer-Wohnung, die mit weniger als 50 m² im Altbau angegeben wird, hat wahrscheinlich Durchgangszimmer oder eine sehr enge geschlossene Küche. Der Grundriss, wenn verfügbar, gibt mehr Auskunft als zehn Fotos.
Die unmittelbare Umgebung über Satellitenansichten und Lärmkarten betrachten. Eine Immobilie, die an einer Schnellstraße oder in der Nähe eines Industriegebiets liegt, verliert an Mietwert und Komfort, selbst wenn die Innenfotos makellos sind.
Haus- oder Wohnungssuche: Effektiv die Beobachtung organisieren
Die Reaktionsfähigkeit bleibt ein entscheidender Faktor auf einem Markt, in dem korrekt preislich positionierte Immobilien innerhalb weniger Tage verkauft werden. Benachrichtigungen auf mehreren Portalen gleichzeitig einzurichten, verhindert, dass man eine Anzeige verpasst, die nur auf einer einzigen Website veröffentlicht wurde.
Die Aggregatoren zentralisieren die Anzeigen von vielen Plattformen in einem einzigen Feed. Ihr Hauptvorteil besteht darin, die Anzahl der zu überwachenden Anwendungen zu reduzieren. Einige bieten Echtzeit-Benachrichtigungen an, was einen Vorteil gegenüber Käufern verschafft, die manuell einmal am Tag nachsehen.
Die Strategie an den Projekttyp anpassen
Ein Kauf einer Hauptwohnung in einer großen Agglomeration und ein Investitionsprojekt in einer mittelgroßen Stadt werden nicht auf denselben Plattformen behandelt. Die allgemeinen Portale decken gut die dichten städtischen Gebiete ab. Für weniger angespannte Märkte (Dorf, ländlicher Bereich, Randgemeinden) zeigen Websites von lokalen Agenturen oder Netzwerken von Vermittlern manchmal Immobilien, die auf den großen Portalen fehlen.
Das Online-Angebot hat auch seine blinden Flecken. Verkäufe im Erbbaurecht, atypische Immobilien (Bauernhöfe, umzuwandelnde Räumlichkeiten) oder Neubauprojekte in VEFA erscheinen selten in den Standardergebnissen. Gezielt auf spezialisierten Plattformen zu suchen, ergänzt nützlich die allgemeine Durchsicht.
Der Online-Immobilienmarkt gewinnt durch die jüngsten regulatorischen Verpflichtungen an Transparenz, aber die Qualität einer Suche hängt immer noch stark von der angewandten Methode ab. Die Kombination von Portalen, die Überprüfung der tatsächlichen Preise und das Einrichten präziser Benachrichtigungen bleibt die effektivste Kombination, um eine Immobilie zu identifizieren, bevor sie verkauft wird.
